Antes da entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, ocorrida no início de 2016, a regra prevista na legislação de 1973 para viabilizar a recuperação do crédito em favor do condomínio era o ajuizamento de uma ação comum de cobrança.
A ação de cobrança vigente no regramento antigo seguia um rito processual denominado sumário. Na maioria dos casos representava processo judicial de cobrança que se arrastava por anos. Era preciso ajuizar uma ação judicial com a possibilidade de defesa ao devedor, sucedida de outros atos processuais até que viesse uma sentença condenatória (decisão de 1ª instância) para declarar a existência de um crédito em favor do condomínio. Após a decisão de 1ª instância ainda era possível que o devedor ingressasse com um recurso no Tribunal de Justiça (2ª instância), bem como outros recursos endereçados aos Tribunais Superiores (como o STF e o STJ) para criar obstáculos contra o condomínio. Ou seja, o processo percorria um longo caminho para que fosse reconhecido o crédito em favor do condomínio perante o morador devedor.
Tratava-se de procedimento extremamente demorado e de alto custo aos condomínios, eis que as demandas judiciais se arrastavam por anos até que fosse possível obter o reconhecimento do crédito. Somente após este longo caminho para reconhecimento do crédito seria possível que o condomínio iniciasse, dentro do processo, com procedimentos executórios contra o patrimônio do devedor.
Com o advento e aplicação do novo regramento a partir de 2016 houve uma grande inovação quanto a forma de cobrar o débito de condomínio em atraso, permitindo notória celeridade na recuperação do crédito.
Em síntese, o novo regramento permitiu que “o crédito referente as contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” seja suficiente para o condomínio cobrar a dívida, sem a necessidade prévia de reconhecimento do crédito, tal como ocorria no regramento anterior.
Ou seja, o novo regramento partiu da premissa de que a documentação acima descrita é suficiente para comprovar o crédito em favor do condomínio. Assim, o condomínio, munido da documentação adequada, poder ajuizar uma ação judicial denominada “execução de título extrajudicial”.
Assim, se o condomínio é credor de alguma unidade devedora, basta que seja ajuizada uma ação de “execução de título extrajudicial”, que deverá ser instruída com os documentos adequados. Neste tipo de ação o devedor será citado para pagar o débito em 3 dias sob pena de penhora de seus bens. Em outras palavras, se o devedor não pagar a dívida em 3 dias ou provar a quitação, será permitida a penhora de seus bens para satisfação da dívida.
Em linhas gerais, a inovação do Novo Código de Processo Civil representou elemento fundamental para permitir maior celeridade e possibilitar a recuperação ágil do crédito em favor do condomínio.